O que os investidores estrangeiros precisam saber antes de adquirir imóveis nos EUA
Se estiver considerando adquirir um imóvel nos Estados Unidos ou ajudando um cliente estrangeiro que tenha interesse em comprar imóveis localizados nos EUA, cabe avaliar algumas questões jurídicas e fiscais importantes antes do fechamento de qualquer negócio. Uma decisão sem embasamento adequado pode resultar em severas consequências fiscais e até mesmo processos legais demorados e dispendiosos.
Diferentemente do processo para cidadãos norte-americanos, que pode ser bem simples em alguns casos, quando um estrangeiro compra imóveis nos EUA todos os aspectos da transação precisam ser cuidadosamente analisados, desde a determinação da entidade ou entidades apropriadas para aquisição do imóvel, até a decisão do modo como o imóvel será administrado, bem como possíveis considerações para quando – e se – o imóvel for vendido.
Enquanto os cidadãos norte-americanos estão sujeitos a impostos de renda e de transmissão sobre seus rendimentos e ativos em todo o mundo, os estrangeiros geralmente precisam arcar com impostos federais norte-americanos de renda e de transmissão sobre a renda recebida de fontes americanas, e de imóveis localizados nos EUA. Consequentemente, ao comprar imóveis nos EUA, um investidor estrangeiro deve levar em consideração questões que envolvem tanto o imposto de renda quanto o imposto de transmissão.
Um dos primeiros aspectos que a pessoa física estrangeira precisa considerar se refere à titularidade do imóvel. A propriedade direta de imóveis nos EUA por uma pessoa física estrangeira certamente sujeitará o espólio do cliente estrangeiro falecido ao imposto federal de transmissão. As alíquotas federais do imposto de transmissão correspondem a até 40% do valor do imóvel com um crédito nominal de US$ 60.000, que pode ser aplicado ao valor de mercado do bem, no momento da morte. Além disso, se um estrangeiro morre possuindo imóveis em seu próprio nome, um processo de inventário deve ser instaurado perante um tribunal competente nos EUA a fim de viabilizar a transferência do imóvel aos herdeiros legais ou a sua venda a terceiros.
Frequentemente, investidores estrangeiros adquirem imóveis em seus próprios nomes ou em conjunto com outra pessoa, o que pode ser complicado e custoso para ser corrigido. A alteração da titularidade do imóvel produz efeitos no imposto de renda, nos termos da Lei de Investimento Estrangeiro em Bens Imóveis (em inglês, “Foreign Investment in Real Property Act” – FIRPTA), além de impostos de transferência e aprovações de credores e da associação do condomínio, quando aplicável.
Para fins do imposto de renda nos Estados Unidos, tanto a renda proveniente de aluguel quanto o ganho com a venda de bens imóveis são considerados como fontes de renda e, portanto, estão sujeitos ao imposto de renda federal, independentemente de o cliente estrangeiro estar presente nos EUA ou do fato dessa receita ser tributada no país de origem do estrangeiro. A receita de aluguel atribuível a um imóvel nos EUA receberá tratamento diferenciado, a depender de se o cliente estrangeiro estiver envolvido em um “comércio ou negócio nos EUA” ou se tal receita de aluguel for um investimento passivo. A receita de aluguel passiva estará sujeita a imposto retido na fonte de 30% aplicado sobre a renda bruta recebida. Por outro lado, se a receita de aluguel for atribuível a uma empresa ou comércio nos EUA, essa receita será tributada com as alíquotas progressivas comuns. Considerações adicionais sobre o tratamento tributário de reparos, despesas operacionais, pagamento de juros sobre hipotecas e prêmios de seguro, entre outros custos, devem ser analisados para determinar o melhor resultado possível para o investimento do estrangeiro.
Um consultor cuidadoso, bem como profissionais do setor imobiliário que assessorem investidores estrangeiros, devem se manter informados sobre as questões importantes que afetam esta categoria de investidores. Fique atento às próximas edições do Chronicles, em que discutiremos outras questões relacionadas a investimentos no setor imobiliário dos EUA e esclareceremos erros comuns relacionados à aplicação do FIRPTA.
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