Seguro de título de propriedade: O que é e por que você precisa disso
A aquisição de seguros para proteger indivíduos e seus bens é um conceito familiar para a maioria. Em geral, as pessoas reconhecem a importância de ter um plano de saúde para cobrir as despesas com acidentes ou doenças, bem como para proteger seus imóveis e bens pessoais contra perdas ou danos causados por acidentes, furto, incêndio, inundações, furacões, roubo ou vandalismo. No entanto, a ideia do seguro de título de propriedade talvez não seja tão familiar.
A compra de um imóvel é muitas vezes um dos maiores investimentos individuais na vida de alguém. Ao considerar uma aquisição imobiliária, os compradores levam em consideração diversos fatores, como a localização, condição do imóvel, preço e tamanho. Frequentemente, os compradores presumem que a pessoa que está vendendo o imóvel é o legítimo dono do mesmo e que está apto a transferir a titularidade da propriedade imobiliária ao comprador. Dependendo da idade do imóvel, a titularidade pode ter passado por diversas mãos durante o tempo decorrido desde a sua construção até a aquisição pelo comprador. Podem haver gravames de alguém que tenha executado trabalhos no imóvel, impostos não pagos, servidões, ou proprietários anteriores, credores ou herdeiros que queiram reivindicar algum direito ou participação no imóvel, por exemplo.
As questões que podem afetar a propriedade livre e desembaraçada de imóveis costumam ser denominadas, em inglês, “clouds on title” (em tradução literal, significa “titularidade anuviada”). É essencial garantir que a titularidade do imóvel que se está adquirindo esteja livre de “clouds on title”, tais como gravames, ônus e reivindicações adversas. Embora a tecnologia moderna e a manutenção de registros abrangentes permitam verificar a cadeia de titularidade e a propriedade atual, pode haver problemas desconhecidos e imprevistos que comprometam o interesse do potencial comprador na propriedade. Algumas “clouds on title” podem sequer ser de conhecimento do vendedor. É exatamente nessas situações que o seguro de título de propriedade desempenha um papel crucial.
Muitos compradores de imóveis, especialmente investidores estrangeiros, nunca ouviram falar do seguro de título de propriedade, desconhecendo a sua função e não sabem ao certo se precisam dele. Este artigo explorará o conceito de seguro de título de propriedade, as proteções oferecidas, os diferentes tipos de apólices e o motivo pelo qual o seguro de título de propriedade é tão importante.
A titularidade é o conceito fundamental da propriedade imobiliária e evidencia o direito legal de deter, usar, possuir, onerar e vender imóveis. Embora o conceito de titularidade exista em muitos países e jurisdições em todo o planeta, o seguro de título de propriedade é predominantemente encontrado nos Estados Unidos. É uma forma única de seguro de indenização usado em transações imobiliárias, que oferece garantia contra perdas decorrentes de defeitos ou disputas com relação à titularidade e à inexequibilidade de garantias detidas por credores hipotecários. Em caso de contestação da titularidade do imóvel, a empresa de seguros de título de propriedade (responsável por emitir a apólice e indenizar contra perdas) defenderá a sua titularidade sobre o imóvel e arcará com os custos relacionados e com qualquer perda no valor do imóvel sofrida como resultado de uma reivindicação adversa. Diferentemente do seguro convencional, no qual é pago um prêmio mensal ou anual pelo período em que a apólice estiver ativa, no seguro de título de propriedade é necessário pagar apenas um prêmio único e a apólice permanece em vigor pelo tempo em que você for o proprietário do imóvel.
Embora existam três tipos de apólices de seguro de título de propriedade, os dois tipos mais comuns são a apólice de proprietário e a apólice de credor. A apólice de proprietário é geralmente adquirida quando o imóvel é comprado e transferido para o novo proprietário, e fornece cobertura e indenização contra reivindicações de titularidade feitas por terceiros. Normalmente, a cobertura é fornecida em um valor igual ao preço de compra. Embora não seja legalmente exigida, a obtenção de uma apólice de proprietário é uma decisão sábia que fornece proteção considerável e contínua através de um investimento relativamente baixo. Uma apólice de credor quase sempre é exigida pelo credor que esteja concedendo um empréstimo para a compra ou refinanciamento de bens imóveis garantidos por uma hipoteca imobiliária. Uma apólice de credor indeniza o credor contra a perda da exequibilidade ou da prioridade de sua garantia hipotecária. O valor da cobertura fornecida pela apólice de credor normalmente corresponde ao valor do empréstimo objeto da garantia hipotecária.
Outra modalidade menos comum se refere à apólice de arrendamento de seguro de título de propriedade, que pode ser adquirida por um inquilino com um arrendamento de alto valor para proteger seus direitos na qualidade de arrendador do imóvel contra reclamações de terceiros.
O seguro de título de propriedade, embora nem sempre seja legalmente exigido, é necessário para evitar reclamações de terceiros que possam comprometer os direitos de propriedade. Este seguro oferece segurança e tranquilidade aos proprietários de imóveis, além de garantir que não perderão seus imóveis e seus investimentos relevantes, devido a fraudes cometidas por um vendedor de má fé, a gravames pendentes ou outras reivindicações de terceiros que constituam “clouds on title”. Recomendamos a todos os compradores de imóveis que protejam seus direitos de propriedade e os direitos futuros de seus herdeiros, através de consulta a um advogado especializado em direito imobiliário, e da obtenção de uma apólice de seguro apropriada.