Maximizando os Benefícios dos Prejuízos Operacionais Líquidos (NOLs) em Estruturas Imobiliárias nos Estados Unidos para Investidores Brasileiros

Para investidores brasileiros que adquirem imóveis nos Estados Unidos, um planejamento tributário eficiente exige mais do que simplesmente identificar deduções disponíveis. É necessário coordenar as regras tributárias americanas com o novo regime brasileiro de tributação de ativos no exterior introduzido pela Lei nº 14.754/23.

Quando devidamente estruturados e administrados, os investimentos imobiliários nos Estados Unidos podem gerar expressivos Prejuízos Operacionais Líquidos (Net Operating Losses – NOLs) por meio da depreciação, despesas financeiras e outros custos dedutíveis. O verdadeiro desafio, contudo, não é apenas acumular perdas fiscais nos Estados Unidos, mas garantir que essas perdas possam ser efetivamente aproveitadas do ponto de vista econômico, considerando também a tributação aplicável no Brasil.

Formação de NOLs nos Estados Unidos

Um NOL (Net Operating Loss) surge quando as despesas e deduções permitidas superam a renda tributável em determinado ano. Em estruturas imobiliárias, essas perdas normalmente decorrem da depreciação, dos juros, das despesas operacionais e de estudos de segregação de custos (cost segregation studies).

Para preservar essas deduções, é importante demonstrar que o imóvel é mantido como investimento e não para uso pessoal. O uso excessivo do imóvel pelos proprietários, familiares ou pessoas relacionadas pode limitar significativamente a possibilidade de aproveitar deduções fiscais e de utilizar os NOLs em anos futuros.

Boas Práticas Operacionais

• Contratos de locação formalizados por escrito;

• Aluguéis compatíveis com os valores de mercado;

• Comprovação efetiva dos pagamentos recebidos;

• Registro consistente de receitas e despesas;

• Documentação de administração e manutenção dos imóveis;

• Atas e documentos demonstrando a intenção de obtenção de lucro;

• Documentação de suporte para a depreciação e para estudos de segregação de custos.

Depreciação e Formação de NOLs

Imóveis residenciais destinados à locação são normalmente depreciados ao longo de 27,5 anos. Essas deduções, apesar de não representarem uma saída efetiva de caixa, frequentemente geram perdas tributárias.

Os NOLs podem ser transportados para anos futuros e utilizados para compensar rendimentos tributáveis futuros, observadas as limitações previstas na legislação americana.

A Questão Tributária Brasileira

A Lei nº 14.754/23 alterou profundamente a tributação dos investimentos mantidos no exterior. Por esse motivo, investidores brasileiros devem avaliar cuidadosamente como receitas, ganhos, despesas e perdas gerados dentro da estrutura serão reconhecidos e reportados no Brasil.

Sistemas Tributários Independentes

Uma estrutura bastante comum envolve uma holding nas Ilhas Virgens Britânicas (BVI) controlando uma sociedade americana proprietária dos imóveis.

Embora cada entidade possua personalidade jurídica própria, os resultados tributários produzidos em diferentes níveis da estrutura nem sempre geram os mesmos efeitos para fins de tributação e reporte no Brasil.

Isso pode criar uma falta de alinhamento entre os resultados econômicos e a tributação aplicável. Em determinadas situações, a empresa americana pode apresentar elevados NOLs, enquanto a holding offshore reconhece receitas ou ganhos sujeitos à tributação brasileira.

Necessidade de Tratamento Tributário Consistente

O Brasil não possui um regime equivalente ao sistema americano conhecido como “check-the-box”. O tratamento tributário das entidades estrangeiras depende de suas características jurídicas, das regras de atribuição aplicáveis e da posição adotada pelo contribuinte.

Mudanças na forma de tratamento tributário podem gerar consequências fiscais adicionais e aumentar as obrigações de reporte perante as autoridades brasileiras.

Considerações Estruturais

A utilização de uma holding estrangeira acima da empresa americana proprietária dos imóveis continua sendo uma estrutura atrativa em diversas situações.

Contudo, é importante avaliar cuidadosamente a forma como os prejuízos gerados na empresa americana interagem com receitas reconhecidas em outras partes da estrutura.

Caso a holding em BVI seja considerada uma entidade opaca, os NOLs permanecerão restritos à empresa americana, podendo não ser aproveitados pelo restante da estrutura.

FIRPTA

O Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) continua sendo uma das principais preocupações para investidores estrangeiros.

De modo geral, a alienação de imóveis localizados nos Estados Unidos por pessoas estrangeiras está sujeita à retenção na fonte, normalmente correspondente a 15% do valor bruto da operação, ressalvadas determinadas exceções previstas na legislação.

Gestão de Caixa e Capital

Também é importante avaliar as consequências tributárias da movimentação de recursos entre holdings estrangeiras e empresas americanas.

Como não existe tratado tributário entre os Estados Unidos e as Ilhas Virgens Britânicas, as regras de retenção na fonte assumem papel relevante no planejamento financeiro da estrutura.

Imposto sobre Herança nos Estados Unidos

Uma das razões pelas quais investidores estrangeiros frequentemente utilizam holdings offshore é a redução da exposição ao imposto sobre herança americano (U.S. Estate Tax).

Em geral, as ações de sociedades estrangeiras são consideradas ativos localizados fora dos Estados Unidos para fins do imposto sobre herança americano, o que pode representar uma vantagem importante em determinadas estruturas.

Conclusão

O aproveitamento eficiente dos NOLs em estruturas imobiliárias internacionais exige mais do que a simples geração de deduções fiscais.

É necessário coordenar os benefícios tributários existentes nos Estados Unidos com as consequências econômicas e fiscais da estrutura como um todo.

Para investidores brasileiros, a questão central muitas vezes não é se os NOLs podem ser criados, mas se o benefício econômico dessas perdas fiscais poderá ser efetivamente aproveitado em conjunto com a tributação brasileira introduzida pela Lei nº 14.754/23.

Em outras palavras, o sucesso do planejamento não depende apenas da geração de perdas fiscais nos Estados Unidos, mas da capacidade de transformar essas perdas em benefícios econômicos reais, considerando simultaneamente as regras tributárias aplicáveis nos dois países.